【摘要】房地产贷款是商业银行最为常见的贷款业务，它不仅关系到商业银行经营效益，也影响到我国金融市场和社会和谐的稳定。文章根据房地产抵押贷款实务操作，从抵押人主体资格、抵押合同与借款合同衔接、抵押物清单、他项权证与登记部门不动产登记簿、土地款未交清抵押效力、抵押物变现难等方面，分析了房地产抵押贷款存在的主要问题及面临的法律风险，并提出相应风险防范对策。
【关键词】房地产抵押贷款 实务操作 风险防范
房地产贷款是商业银行最为常见的贷款业务，包括房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款和个人商业用房贷款等多项贷款品种。这类贷款，借款人通常以土地使用权、房屋所有权作为偿还贷款的担保。自《担保法》1995年10月实施以来，房地产抵押贷款不论从政府职能部门的产权及他项权利登记，还是从商业银行放贷手续上看，都得到了逐步的完善和规范，商业银行贷款风险得到了较好的控制。但在实务操作中仍存在诸多问题，埋下了风险隐患。笔者结合自己多年从事稽核、综合管理等工作经验，从一名兼职律师角度，就当前房地产抵押贷款面临的法律风险进行分析，并提出相应风险防范对策，值得管理层和相关部门工作人员，尤其是一线客户经理，予以关注和思考。
一、房地产抵押贷款实务操作中存在的主要问题
笔者认为认为，当前商业银行房地产抵押贷款业务，在实务操作中存在的问题主要表现在六个方面：
（一）抵押人主体资格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的房地产作贷款抵押担保，与贷款人签订抵押合同；二是私办医院或学校以其名下的房地产作贷款抵押担保，与贷款人签订抵押合同；三是抵押人以其与他人共同持有的产权的房地产作抵押担保，以抵押人单方身份与贷款人签订抵押合同。
（二）抵押合同与借款合同不衔接。一是合同签订时间上不衔接。在实务操作中，有抵押合同签订时间先于借款合同（最高额抵押合同除外）的现象；二是借款合同内约定的抵押合同编号与实际签订的抵押合同编号不一致。
（三）抵押物清单不清晰。一是拟设立抵押的土地，地上有附着物的，抵押物清单中只填列土地，未填列附着物。或者拟设立抵押的房产，在抵押物清单中只填列房产，未填列土地；二是贷款人在房地产抵押登记后，将他项权证号填列在抵押物清单中。
（四）他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。登记部门工作人员疏忽大意或登记部门工作人员的乱作为，致使抵押权人持有的他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。有的登记部门对同一抵押物同一抵押权人颁发了多本他项权证，这直接影响了抵押权人优先受偿的效力。
（五）土地款未交清，其土地抵押效力有争议。目前，房地产开发商只要交部分土地款，就可拿到土地使用权证，开发商以其土地作抵押担保向银行贷款，银行拿到他项权证后向其发放贷款。一旦发生纠纷，争议的焦点就是抵押合同的效力问题。
（六）抵押物变现难。这是当前商业银行房地产抵押贷款最突出的问题。一是抵押物价值有缩水可能；二是抵押物优先受偿受到法律一定限制；三是抵押债权执行难以实现。
二、房地产抵押贷款的法律风险分析
针对上述房地产抵押贷款存在的主要问题，依据相关法律法规规定，就其相应的法律风险逐条逐项分析如下：
（一）抵押合同主体资格的法律风险
房地产抵押贷款中，首要的问题就是担保人是否具备担保主体资格。担保主体，是指提供担保的自然人、法人或者其他组织。只有担保人具备相应的主体资格，才能在银行贷款业务中享有权利，承担义务。根据《民法通则》第18条规定，除为被监护人利益外，监护人不得处理被监护人财产。但在个人住房贷款中，监护人以未成年人名下的房产作为贷款抵押担保，由于银行很难判定该抵押是否是为了被监护人的利益。再者，未成年人为无民事行为能力或限制行为能力人，不论从合同主体及合同内容均存在法律风险。
公办学校和医院以公益为目的，其财产不得抵押担保，但民办教育和医疗等机构的财产能否抵押?根据《物权法》第184条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。”《民办教育促进法》第3条规定：“民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。”《医疗机构管理条例》第3条规定：“医疗机构以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。”可见，学校、幼儿园、医院无论是公立还是私立，都是以社会公益为目的的，其财产不得作抵押担保（非公益性的财产除外）。
根据《民法通则》及司法解释，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自将共有财产作抵押为其贷款抵押担保，该抵押人设定抵押的行为无效。
（二）抵押合同与借款合同不衔接的法律风险
合同是指平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止债权债务关系的协议。从主从关系上划分，合同分为主合同和从合同。主合同是指不依赖他合同而独立存在的合同，从合同是指以他合同的存在为存在前提的合同。一般来讲，主合同不存在，从合同也不存在，主合同消灭，从合同也随之消灭。就借款合同、抵押合同划分，借款合同为主合同，为担保借款合同而订立的抵押合同为从合同。若抵押合同签订时间先于借款合同，那抵押合同是否为本笔借款合同担保就会产生歧义，可能不会得到法院支持，这就可能会造成贷款无抵押担保的风险。
商业银行提供的借款合同为格式合同，借款合同中有“甲方（借款方）有义务协助乙方（贷款方）并使乙方与担保人就本合同之具体担保事宜签订编号为 担保合同”的条款，贷款人在填写该条款时如果将抵押合同编号填错，致使该借款合同的抵押担保合同无从适用，就会造成贷款无抵押担保的风险。
1/3 1 2 3 下一页 尾页
