近段时间，多次接到客户关于住房按揭贷款还款方式的咨询，也受理过已存量按揭贷款的客户对于还款方式的变更申请，甚至收到个别客户由于经办人员对还款方式没有解释清楚而引起的投诉。究其原因，一方面客户确实不明白住房按揭贷款还款方法的选择，另一方面我们的经办人员没有解释清楚，让客户有个自由量度的选择，再一个就是一些媒介的宣传误导。
目前，我行中长期个人住房贷款主要采用两种还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。许多客户因不了解贷款利息计算原理，简单地认为采用等额本金还款法就可以节省利息，而采用等额本息还款法则多支付了利息，实际情况并非如此。我们可以作以下分析。
首先，我们要明白两种还款方式的概念区别。等额本息还款法是指客户每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款本息，其中每期归还的金额包括每期应还的利息、本金，按月逐期归还，在贷款截止日期前全部偿清本息；等额本金还款法是指客户每期须偿还等额本金，同时还清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数，贷款利息则逐期递减。
等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐期减少，本息合计逐期递减。这种还款方式前期还款压力较大；等额本息还款法每期还款额中的本金利息都不相同，前期还款金额较少，但本息合计每期相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总支出利息较相同期限的等额本金还款法高。
其次，我们来了解贷款利息的计算方法。贷款利息＝贷款本金×贷款利率×贷款时间。贷款利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而与还款方式无关。简而言之，你在银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款金额越大，支付给银行的利息也就越多。不管采取哪种贷款还款方式，不存在节省利息支出的实惠。
比如：借款10万元，期限10年，执行基准利率（6.55%）的个人住房贷款，如果采用月均等额本息还款法，借款人须每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。该笔贷款月均还款额为1138.03元（其中首月还本592.20元，利息545.83元），还款期限内支付利息总计36562.78元。由于每月的还款额相等，在贷款初期每月的还款中，所占用资金数量大，减去按月结清的利息后（当月还利息＝月初余额×月利率），所还的贷款本金（当月还本金＝月还款额-当月利息）就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少，每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，相对来说，借款人实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，但便于客户合理安排每月的生活支出或进行理财。
如果采用月均等额本金还款法，借款人须每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计为每月的还款额。本笔贷款月均偿还本金833.33元（首月还本833.33元，利息545.83元，合计1379.16元），还款期限内支付利息总计33023.05元。因此，同样一笔贷款，采用等额本息法每月还款1138.03元，采用等额本金还款法首月还款1379.16元，后者比前者高出241.13元。由于后者提前归还了部分贷款本金（如：首月还本金833.33元-592.20元＝241.13元），较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的资金，贷款利息总支出就会少3539.73元，而并不是借款人得到了什么额外实惠。这种还款方式，适合生活负担会越来越重或预计收入会逐步减少的客户运用。
由此可见，不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念客户的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金的先还还是后还，贷款本金长用还是短用、多用还是少用，从而影响利息随资金实际占用数量及时间长短的变化而增减。因此，等额本金还款法并不能简单地理解为比等额本息还款法节省利息，更不能以两种不同的贷款还款方式计算出支付的总利息孰多孰少来进行比较，那只会对客户产生误导、混淆视听。
因此，客户经理在接受客户的咨询或受理客户贷款申请时，要详细了解客户的消费偏好、收入情况与还款能力，认真解释两种还款方式的区别，帮助客户做好合适的选择。两种还款方式对于借款人违约概率来说，月均等额本息法由于还款额每期相等，便于借款人记忆，定期向委托还款账户存入等额还款额即可；而月均等额本金还款法，由于每月还款额不相等，需要借款人要测算当月利息支出额，一并存入委托还款账户。这就要客户经理面谈面签时做好客户提醒，以防因少存利息而出现违约记录。
对于存量客户，申请由等额本息法变更为等额本金法的，贷后管理人员需做进一步解释和安抚工作，避免不必要的投诉或舆情。解决途径一是提示借款人可以一次或多次提前偿还部分本金，以减少利息支出；二是如果借款合同有相关约定变更条款，通过调查确定借款人有充足的还款来源，判断违约概率低的情况下，可以向上级行申请在个贷系统中变更还款方式，但流程相对复杂。总之，要在控制或降低借款人违约的前提下，帮助客户合理选择还款方式。（个贷团队）
