伴随着房地产价格持续高位运行，与此同时，国家不断加大调控力度,银行房地产开发贷款的风险不断聚积,而其中潜在的法律风险，诸如免担保和第三方保证、抵押无效、土地闲置、工程款优先受偿权、税收优先权等，越来越引起银行的重视。建设银行长沙天心支行营业部深入践行“双基”管理活动，以“巩固双基成果”为指引，采取多项措施夯实房地产开发贷款管理，努力提高该部房地产开发贷款管理水平。
一、落实贷款主体和抵押权属, 确保贷款和其抵押不存在非法、无效、不安全的情况
该部严格审查开发商股东的实力及关联公司状况、诚信度、项目前景、自有资金来源及比例、抵押担保行为，通过科学严谨的贷前评估调查,彻底防范由于信息不对称所带来的风险。在认真审核开发商相关情况基础上，严格落实开发商抵押担保,审查抵押物的权属情况，原则上只接受开发商权属项下的土地使用权抵押和贷款项目的在建工程作抵押,并及时、准确核实抵押物相关情况,确保抵押物权属清晰,抵押登记手续合法有效。同时,实行房地产开发贷款封闭管理,确保项目正常运作和贷款回收。
二、 落实房地产项目开发进度,确保项目不存在抵押无效或抵押悬空情况
由于存在抵押物不符合法定的转让条件,在实现抵押权时存在法律障碍风险。同时，根据《担保法》第五十五条规定,“城市房地产抵押合同签订后,土地上新增房屋不属于抵押物”。即，存在土地上新增房屋后的抵押权悬空风险。因而在房地产开发贷过程中，首先应加强与相关部门的联系，落实地用途、土地级别和土地使用权的最高使用年限和剩余使用年限等情况，密切关注借款人是否按照土地使用权出让合同约定的开发期及时开发。其次,对于以土地使用权作抵押的, 要根据工程建设进度,及时转为在建工程抵押。在商品房预售过程中,要求企业在办理按揭业务时,将该部作为唯一的监管银行，全部售房款打入指定监管账户。
三、落实房地产项目承建方情况, 确保不存在建设工程价款优先权对抗抵押权情况
根据《合同法》第二百八十六条规定,“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。这一规定明确了在建工程承包人的优先受偿权要优于放款银行抵押权的优先权,从而导致银行抵押权的优先受偿权受到限制,这对银行整理运作产生一定影响，也将让银行承担一定的风险。因而，该部在发放贷款前，严格核实抵押人是否有拖欠工程款情形,要求其提供与施工单位签订的工程施工合同,把握合同中的相关信息，进而把握施工单位的整理实力。
四、落实房地产开发企业纳税情况, 确保不存在税收优先权对抵押权的损害情况
根据《税收征收管理办法》第四十五条规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行”。也就是说，国家税收具有优先受偿权,优于抵押权和质权,属于法定优先权。因而，该部在给客户办理抵押手续时时,严格落实开发商提供依法纳税的凭证。同时，还可通过税务机关定期发布的公告或其他有效途径, 落实企业的欠税和欠税的情况。
