2012年，长沙市房地产市场比较低迷，成交量大幅下降，成交价格也出现了下跌。而从一季度长沙房地产市场表现来看，商品房成交维持下滑之势，传统的“金三银四”成为泡影，市场总体表现冷清，市场景气持续在低位运行。在这样的大环境下，怎样通过加强双基管理工作，来促进我行房开贷款业务的健康持续发展，是一个值得我们认真研究的问题。
一、以自有为前提，严把贷前调查关
今年以来房地产市场的形势日趋严峻，国家出台的一系列房地产市场调控措施，特别是限购政策的继续执行，已造成了各家房地产开发商资金的紧张，一些诚信度低、自身实力不强的开发商将很有可能因资金链断裂出现很大的风险。在这种情况下，把握好关键风险点，选择合适的客户，并对其进行详细调查至关重要。
1. 对房地产贷款申报流程进行梳理，明确贷前调查环节的关键风险点，包括公司股东实力、诚信状况，项目的自有资金来源是否真实、合理、合法，项目立项、环评、四证等文件是否真实、匹配等。并有针对性的提出相关防范措施，制定贷前调查的几个规定动作，将每个环节的责任和义务分解到人。
2. 在房地产项目贷前调查方面，坚持由客户经理、风险经理平行作业，双人核查。行处将项目推荐上来，由部门客户经理与风险经理双人到客户单位和项目现场调查，核实客户、项目情况并签字确认，严守“真实性”这一至关重要的原则。
3. 通过各种渠道了解客户相关信息。贷前调查不仅要进行现场核查，听客户介绍，还要通过多种途径侧面进行调查，了解股东背景和其他情况。对于项目自有资金来源存在疑问，可能属于民间借贷的，股东背景复杂的，一律不予准入，坚守贷前准入底线不动摇。
二、以支用为重点，严把贷后管理关
贷款发放完毕并不意味着我们工作的结束，相反，房开贷款贷后管理工作更加复杂，如何防止开发商挪用我行贷款和销售回笼资金，保证我行贷款的安全，是一个永恒的话题。我们应进一步创新管理思路，完善贷后管理制度，规范贷后管理程序，实现贷后管理精细化，提高信贷资产质量。
1. 精细化资金封闭管理，建立资金监控台账。对于房地产信贷业务而言，资金的封闭管理是信贷管理的关键点。在原来的房地产开发贷款资金监控台账基础上，根据当前省行最新的管理要求进行调整，一户一策，将资金的监控细化管理，按照楼盘的建设项目，分项进行资金的监管，对支用的时间、金额、用途、收款人等详细信息进行登记，不仅可以从总体上把握项目的施工进度是否与资金支用匹配，而且可以从细项把握每个建设项目的资金支用的合理性，进一步严格资金的支用。同时对于销售资金的回笼，严格审核管理，每月核对销售资金的回笼情况和使用情况。可以通过公私联动，由个贷客户经理和对公客户经理分别对销售资金的首付款及客户的抵押率进行审核，共同监管，确保销售收入全额进入我行封闭管理的收入账户，同时不流失一户按揭。
2. 定期现场走访，建立客户经理走访记录制度。应对房地产客户每季度进行定期的走访，对于重点关注客户，应实行按月走访，实地了解项目的施工情况，将项目的建设进度情况、客户的财务、经营、人事变化情况、楼盘销售情况等都在客户经理走访记录中详细写明，将项目的建设进度与登记的资金监控台账进行比对，把握项目的施工进度是否与资金支用匹配；将楼盘的销售情况与房地产交易系统的销售数据进行比对，把握销售情况是否与系统数据匹配。
3. 加强抵押物的检查，防范抵押物的风险。抵押物是贷款的第二还款来源，对于房地产开发贷款，随着项目的销售需要不断地解除在建工程抵押，同时楼盘的备案需要借出在建工程他项权证等，这要求对抵押物有更精细化的管理。应定期或不定期检查抵押权证保管、出借等管理情况，及时发现抵押物被擅自转移等风险；同时和风险经理进行定期的抵押物检查，分别到国土部门和房地产管理部门进行权证的核实；定期监测房地产市场价值波动情况，对于价格呈下行趋势的，及时评价抵押率是否符合我行要求。
三、以发展为主线，严把服务质量关
1. 坚持以发展为主线，加大对优质客户资源的主动营销和定向拓展。根据省行准入新政策的要求，抓住机遇，主动营销综合实力强、可持续发展的开发商和项目。
2. 提高服务能力，增强服务意识。加深与上级行的沟通，准确把握房信业务相关政策，加大对基层行处的服务指导力度，实行限时服务，加快贷款申报速度，提高审批一次性通过率。可以将员工每月绩效跟受理笔数、审批通过率、服务效率（限时服务）、服务态度等指标挂钩，促使员工提高服务技能、提高服务效率、提高服务质量，从而整体提高客户美誉度和忠诚度。
