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提高房贷利率会否改变炒房预期

时间:2017-06-08 15:38:06  来源:每日经济新闻  作者:盘和林
  日前,有媒体报道,某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露,在该行内部,房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序,而非“先来后到”。换句话说,只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款,未上浮者则可能面临长达数月的等待。银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开,北京、广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前,一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍,二套房则上浮至1.2倍。
 
  银行方面表示,在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下,不上浮房贷利率,“简直在做义务劳动。”据报道,个别基层行房贷业务停滞,房贷业务成“鸡肋”。笔者认为,提高房贷利率不仅是银行的“在商言商”,从调控房价的角度来看,这有助于改变“炒房”预期。
 
  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场,一是以居住等利用为目的的消费性需求;二是投资及理财等需求,相对消费性房地产需求,投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机是房地产投资的一种特殊形式,常常给房地产带来的消极作用。
 
  这种消极作用,从小处说,房地产的“炒房”需求会对实体经济造成“挤压效应”,引发了“脱实向虚”的担忧。从大处说,房价暴涨暴跌有可能引发金融风险甚至经济危机,如美国次贷危机。从各国的经济史来看,房地产所引发的金融风险是当今世界上引发金融危机、经济危机的重要风险源之一。
 
  对未来价格的预期是影响房地产投机的重要因素。当价格上涨,人们纷纷投资房地产,从而脱离“真实消费需求”,形成房地产泡沫。改变对未来价格的预期是遏制炒房需求最有效的办法。
 
  利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一,利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系,即利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。
 
  利率除了直接作用于房地产开发成本以外,还通过以下三个方面影响房价:一是利率下降时,各种抵押贷款将大规模进入房地产市场;二是从住房消费来看,其成本主要是银行抵押贷款的利息。三是房地产价值是预期未来收益的现值之和,折现率与房地产价值成负相关,而与利率成正相关。
 
  这一轮房价疯涨,背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以来,在货币宽松的背景下,同时经济下行、实体经济不振、资产配置荒等,住房按揭贷款被银行认为是最优质、安全的信贷业务。各家银行不约而同地“爱上”了房贷,利率下浮到八折等。
 
  2016年,5家银行个人住房贷款增幅均为三成左右,5家银行相加共新增个人住房贷款2.9万亿元。除交行外,“工农中建”四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款的比例,均在七成以上。
 
  房地产市场对实际利率是非常敏感的。可以预见,提高房贷利率有助于改变炒房的预期,二套房利率上升1.2倍,不仅抬高了炒房的成本与门槛,更是释放出了明确的调控信号,让炒房者望而却步。同时,提高房贷利率是符合调控房价、利率市场化要求的,亦是对此前降低利率引发房价上升的一种纠偏。
 
  不过,此次房贷利率上涨也出现了不正常现象,例如首套房上涨到1.1倍,这对首套购房者是不公平的,也有违中央保障“住房”需求的政策初衷,首套房的价格弹性较弱,这对本来买不起房的中低收入者更是雪上加霜。
 
  据报道称,除“价高者先得”外,上述银行内部人士还向记者透露了另两条获贷捷径:一是该行的“高净值客户”,可以更快获得贷款;二是对于一手房按揭贷款,若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户,则房贷发放也可能“插队”。这些都是有违社会公平等公共利益的,监管者应该予以纠正银行的“唯利是图”。
 
  (作者为财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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